Продажа квартиры и налоги: просто и понятно

Продавая квартиру или другую недвижимость, нужно заплатить налог с полученного дохода. Это правило закреплено в главном налоговом законе – Налоговом кодексе РФ.

Сколько нужно заплатить?

13% от стоимости квартиры – для тех, кто живёт в России постоянно (налоговые резиденты);

30% – для тех, кто живёт в России меньше 183 дней в году (налоговые нерезиденты).

Есть ли возможность уменьшить налог или не платить его вовсе?

Да, такая возможность есть. Вы можете уменьшить сумму налога на расходы, связанные с покупкой этой квартиры, или воспользоваться налоговым вычетом. В некоторых случаях налог можно не платить совсем.

Если вы постоянно живёте в России и владели квартирой не менее определённого срока, то налог с продажи платить не нужно. Этот срок составляет 3 года или 5 лет – в зависимости от того, как именно вы получили квартиру и когда её купили. В этом случае вам даже не нужно подавать декларацию о доходах.

Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог?

В ряде случаев, чтобы не платить налог с продажи квартиры, нужно владеть ей не менее 3 лет. Это правило работает, если вы получили квартиру:

• по наследству или в подарок от близкого родственника;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• если продаваемая квартира – это ваше единственное жильё.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог, нужно владеть квартирой не менее 5 лет.

Обратите внимание: в некоторых регионах России могут быть свои правила – например, срок владения квартирой для освобождения от налога может быть меньше.

Продали квартиру, полученную по программе реновации?

В Москве действует программа реновации, по которой старые квартиры меняют на новые. Если вы продаёте квартиру, которую получили по программе реновации, то при расчёте минимального срока владения учитывается также время, которое вы владели старой квартирой.

Например, если вы владели старой квартирой 2 года, а новой – 1 год, то вы можете продать новую квартиру без налога, поскольку общий срок владения составит 3 года.

Продали квартиру, купленную по договору долевого участия (ДДУ)?

Если вы купили квартиру по ДДУ и затем продали её, то минимальный срок владения начинает отсчитываться с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору. При этом не учитывается доплата, если площадь квартиры после сдачи дома оказалась больше.

Если вы купили не саму квартиру по ДДУ, а право требования на неё (т. е. перекупили ДДУ у другого дольщика), то минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты этого права требования.

Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог при продаже квартиры

Семьи, в которых есть двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет, если дети учатся очно в университете или колледже), могут не платить налог с продажи квартиры. Но для этого нужно выполнить несколько условий:

• Вместо проданной квартиры нужно купить другую, большей площади или стоимости.
• Купить новую квартиру нужно в тот же календарный год, когда продали старую, или не позднее 30 апреля следующего года.
• Кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 миллионов рублей.

Обратите внимание: освобождение от уплаты налога предоставляется независимо от срока владения проданной квартирой.

Как законно уменьшить налог с продажи квартиры?

Если вы не можете воспользоваться полным освобождением от налога с продажи квартиры, то сумму налога можно уменьшить. Вот несколько способов:

1. Воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей. Это значит, что из стоимости проданной квартиры вычитается 1 миллион, и налог платится только с оставшейся суммы.
2. Вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на её покупку. Например, можно учесть расходы на первоначальный взнос, выплаты по ипотеке, проценты по кредиту и т. д. Главное – иметь документы, подтверждающие эти расходы.
3. Если вы продаёте квартиру, полученную по наследству или в подарок, то можете учесть налог, который был уплачен при её получении.
4. При продаже квартиры, полученной по программе реновации, можно учесть расходы на покупку как старой, так и новой квартиры.

Чтобы получить налоговый вычет, нужно подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля следующего года после продажи квартиры.

Как рассчитать налог с продажи квартиры?

Давайте рассмотрим пример.

Ситуация:

Вы купили квартиру в 2022 году за 10 миллионов рублей. У вас есть все документы, подтверждающие расходы на покупку.

В 2024 году вы продали эту квартиру за 15 миллионов рублей.

Расчёт налога:

Поскольку вы владели квартирой менее 3 лет, вам нужно заплатить налог с продажи. Но можно уменьшить сумму налога, воспользовавшись одним из способов:

Способ 1. Учесть расходы на покупку квартиры.

Из стоимости продажи (15 миллионов) вычитаем расходы на покупку (10 миллионов). Получается 5 миллионов.

С этой суммы нужно заплатить налог 13% (если вы налоговый резидент РФ).

Сумма налога составит 650 тысяч рублей.

Способ 2. Воспользоваться налоговым вычетом.

Из стоимости продажи (15 миллионов) вычитаем налоговый вычет – 1 миллион рублей. Получается 14 миллионов.

С этой суммы нужно заплатить налог 13%.

Сумма налога составит 1 миллион 820 тысяч рублей.

Какой способ выбрать?

В данном случае выгоднее учесть расходы на покупку квартиры, поскольку сумма налога будет меньше. Но если у вас нет документов, подтверждающих эти расходы, то вы можете воспользоваться только налоговым вычетом.

Остались вопросы?

Продажа недвижимости – дело ответственное, и важно учесть все нюансы, чтобы не ошибиться при расчёте и уплате налогов.

Если вам нужна помощь по жилищному законодательству или у вас вопросы по жилищным спорам, вы всегда можете обратиться к юристу. Специалист поможет разобраться в вашей ситуации, подскажет оптимальные решения и защитит ваши интересы.